104[경제]모기지, 빨리 갚는 게 나을까요? 천천히 갚는 게 나을까요?

 

미국에서 집을 사고 나서 모기지를 갚아나가다 보면 이런 생각이 들때가 많습니다. 

"여유 돈이 생겼는데, 모기지를 빨리 갚아버릴까? 아니면 그냥 다른데 투자할까?"

정답은 하나가 아닙니다. 본인의 모기지 이자율이 기준점이 되어, 유리한 전략이 완전히 달라집니다. 

먼저 알아야 할 것은 미국 모기지는 단리(Simple Interest) 입니다.

많은 분들이 '이자에 이자가 붙는다'는 복리 개념 때문에 모기지를 무섭게 느끼시는데, 미국의 일반적인 고정금리 모기지(15년·30년)는 단리방식입니다. 매달 납입 시 남아 있는 원금(Remaining Principal)에 이율을 곱해 그달의 이자를 결정합니다. 즉, 이자가 원금에 더해져 '이자의 이자'가 생기는 구조가 아닙니다. 그렇다면 왜 30년 동안 이자를 원금만큼이나 내는 것처럼 느껴질까요? 그건 복리라서가 아니라, 상환 기간이 길고 초기에 원금이 크기 때문입니다. 초반 몇 년간 월 납입금의 대부분이 이자로 빠져나가는 할부 구조(Amortization) 때문입니다.

원금을 1달러 줄이면, 그 순간부터 그 1달러에 대한 이자는 영원히 사라집니다. 이것이 미국 모기지 조기 상환의 원리입니다. 하지만 이자는 줄어도 매달 내는 페이먼트는 줄지않죠. 상환기간만 줄어들 뿐입니다. 그래서 조기상환을 하더라도 체감하기가 어렵습니다.

모기지 조기상환의 기준은 기회비용(Opportunity Cost)의 비교입니다. 

'내 모기지 이자율 vs. 다른 곳에 투자했을 때의 수익률, 어느 쪽이 높은가?'

만약 여러분의 이자율이 4%이하의 역대급 저금리라면 당연히 천천히 갚고 다른 높은 수익이 기대되는 곳에 투자하는 것이 수학적으로 유리합니다.

또 7%이상의 고금리라면 리파이낸스나 조기상환을 고려해 보아야 합니다. 5%내외의 평균이라면 다른 조건들을 비교해보고 투자와 조기상환의 균형잡힌 전략이 필요합니다.

천천히 갚는 게 나은 경우

• 다른 고금리 부채(신용카드 등)가 있는 경우
• 401(k), IRA 등 은퇴 계좌가 아직 부족한 경우
• 주식·ETF 장기 투자로 더 높은 수익 기대 시
• 현금 유동성이 필요한 시기인 경우
• 고금리 예금(HYSA) 수익률이 모기지 이율과 비슷한 경우
• 미국 내 자산 상속세 대비가 필요한 경우

빨리 갚는 게 나은 경우

• 이자율이 높은 경우

• 빚에 대한 심리적 스트레스가 큰 경우

• 모기지 이자 세금 공제 혜택을 받지 못하는 경우

하지만 모기지를 일찍 갚거나 혹은 갚지않고 여유돈으로 다른 투자를 하기전에 먼저 다음을 확인하십시오.

1.비상금(Emergency Fund)을 먼저 확보

최소 3~6개월 생활비는 현금으로 보유하십시오..

2. 고금리 부채 먼저 해결

신용카드(20%대), 자동차 할부(7% 이상) 등 모기지보다 이자율이 높은 부채가 있다면 모기지 상환은 뒷전입니다. 20%가 넘는 나쁜 부채부터 갚는 것이 1순위입니다.

3. 은퇴 계좌(401k / IRA) 우선 채우기

세제 혜택과 복리 효과를 최대한 누리세요. 특히 회사 매칭이 있다면 절대 놓치지 마십시오.

모기지를 빨리 갚는 것도, 천천히 갚는 것도 어느 쪽이 '무조건 옳다'는 정답은 없습니다. 중요한 것은 본인의 이자율, 현금 흐름, 투자 성향, 세금구간, 심리적 안정감을 모두 고려한 맞춤 전략을 세우는 것입니다.

"가장 좋은 전략은 내가 실제로 꾸준히 실행할 수 있는 전략이다."이라는 말이 있듯이 여러분이 매일매일 실행해 나갈수 있는 전략이 최고의 전략입니다.

* 본 글은 일반적인 재정 교육 목적으로 작성되었으며, 구체적인 결정 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.